Buscar un lugar para vivir en Asunción o Central se ha convertido en una odisea digna de una película de terror. Entre precios que compiten con Miami, requisitos burocráticos absurdos y la famosa “Comisión Inmobiliaria”, mudarse requiere hoy una ingeniería financiera que pocos tienen.
En 2026, el fenómeno de la “Gentrificación” (barrios que se vuelven caros y expulsan a sus vecinos) ha llegado a zonas como Barrio Jara, Las Mercedes y hasta partes de Lambaré.
En esta guía de supervivencia de Angiru.net, desnudamos la realidad del mercado inmobiliario. Te contamos dónde están los precios reales (no los que piden en Instagram), cómo leer la letra chica del contrato para que no te roben la garantía y qué hacer si no tienes un “Codeudor”.
El Mapa de Precios 2026: ¿Cuánto cuesta un techo?
Hemos dividido el mercado en tres anillos, basándonos en un departamento estándar de 1 habitación (Monoambiente o 1D).
Zona Premium (Eje Corporativo y Barrios Top)
- Barrios: Villa Morra, Ykua Satí, Manorá, Las Lomas.
- Precio Promedio: Desde Gs. 3.500.000 hasta USD 1.500.
- El perfil: Edificios nuevos con amenities (piscina, gym, quincho). Aquí pagas por la ubicación y la seguridad. Las expensas suelen ser altísimas (Gs. 500.000 para arriba).
Zona Media (Asunción Tradicional y Cercanías)
- Barrios: Sajonia, Barrio Jara, San Vicente, Lambaré (límite), Fernando de la Mora (Zona Norte).
- Precio Promedio: Gs. 1.800.000 a Gs. 2.500.000.
- La realidad: Es la zona más buscada y donde menos oferta hay. Un departamento a buen precio aquí dura horas publicado.
Zona Periférica y Dormitorio (Gran Asunción)
- Ciudades: San Lorenzo, Luque, Capiatá, Ñemby, Mariano Roque Alonso.
- Precio Promedio: Gs. 800.000 a Gs. 1.500.000.
- El costo oculto: Lo que ahorras en alquiler, lo pagas en tiempo y combustible. Vivir en Capiatá y trabajar en el World Trade Center implica 3 a 4 horas diarias de tráfico. Debes calcular ese costo en tu presupuesto.
La Barrera de Entrada: “Los 3 Meses”
El mayor obstáculo no es la cuota mensual, es el dinero que necesitas para recibir la llave. La mayoría de las inmobiliarias piden:
- Mes de Alquiler Adelantado: (Ej: Gs. 2.000.000).
- Garantía de Alquiler: (Ej: Gs. 2.000.000). Se supone que te lo devuelven al irte (hablaremos de esto más adelante).
- Comisión Inmobiliaria: (50% del alquiler + IVA = Gs. 1.100.000). Dinero a fondo perdido que cobra el agente.
Total para entrar: Gs. 5.100.000 en efectivo, para un alquiler de 2 millones.
- Consejo Angiru: Busca “Trato Directo con Dueño”. En Facebook Marketplace o Clasipar, filtra por dueños directos. Te ahorras la comisión inmobiliaria (el 55%) y a veces son más flexibles con la garantía (aceptan pagarla en cuotas).
El Codeudor (Garante): La figura odiada
“Requisito: Codeudor con inmueble propio y libre de Informconf”. Esto es casi imposible para un joven que se independiza.
- ¿Es legal? Sí, el dueño tiene derecho a exigir garantías.
- Alternativas: Si no tienes garante, ofrece pagar Póliza de Caución (Seguro de Alquiler). Algunas aseguradoras (Mapfre, Tajy, etc.) ofrecen seguros que actúan como garante. Te cobran una prima anual, pero te evitan tener que pedirle el favor a tu tío rico.
La Trampa del Contrato: Lee antes de firmar
El Código Civil Paraguayo regula los alquileres, pero los contratos suelen ser abusivos. Busca estas cláusulas:
A. La Devolución de la Garantía
Es la estafa más común. Te vas del departamento, lo dejas pintado, y el dueño te dice: “No te devuelvo la garantía porque hay una manchita en el piso”.
- Solución: Al entrar, haz un Inventario Fotográfico. Saca fotos de cada rajadura, mancha de humedad o canilla floja. Envíalas por email a la inmobiliaria el primer día. Esa es tu prueba de que “ya estaba así”.
- Cláusula: Exige que el contrato diga: “La garantía se devolverá en un plazo máximo de 10 días tras la entrega de llaves”. Si no hay plazo, te pueden bicicletear meses.
B. Reparaciones: ¿Quién paga qué?
- Reparaciones Mayores (Estructurales): Cañerías rotas dentro de la pared, techo que gotea, sistema eléctrico. PAGA EL DUEÑO.
- Reparaciones Menores (Uso): Foco quemado, cuerito de la canilla, vidrio roto por un golpe tuyo. PAGA EL INQUILINO. Si se rompe el termocalefón por viejo, debe pagarlo el dueño. No dejes que te cobren eso.
C. El Aumento Anual
La ley permite ajustes. Generalmente se ajusta por el IPC (Índice de Precios al Consumidor) o un porcentaje fijo (5% o 10%). Asegúrate de que el contrato especifique cuánto va a subir al año siguiente, para no tener sorpresas.
Cuidado con las Estafas en Facebook
“Alquilo hermosa casa en Barrio Jara por Gs. 1.000.000. Solo pido una seña por Giros Tigo para reservarte porque tengo muchos interesados”.
🚩 ALERTA ROJA.
- Nunca pagues seña sin ver: Jamás envíes dinero por billetera electrónica sin haber entrado físicamente a la casa y visto al dueño.
- El truco de la “llave”: Te dicen que están de viaje y que te mandarán la llave por encomienda. Es mentira. Perderás tu dinero.
Expensas: El gasto hormiga
Ves un alquiler barato: Gs. 1.500.000. Te mudas. A fin de mes llega la boleta de expensas: Gs. 450.000 (Portero 24hs, ascensores, piscina que no usas). Tu alquiler real subió a casi 2 millones. Pregunta siempre: “¿Cuánto se pagó de expensas el mes pasado?” y pide ver el comprobante. Las expensas varían y pueden desajustar tu economía.
Alquilar en Paraguay en 2026 requiere paciencia de monje y ojo de auditor. No te apresures. Visita el lugar de día y de noche (para ver la seguridad del barrio y los ruidos). Lee el contrato dos veces. Y recuerda: un contrato claro conserva la amistad (y tu dinero).
¿Buscas alquiler? Cuéntanos en los comentarios qué zona te parece la más inflada de precios actualmente.
